Die angespannte Lage auf dem Immobilienmarkt bedroht längst nicht mehr nur den Wohnungsbereich. Auch Beratungsstellen, Kitas, Pflegeeinrichtungen und viele weitere soziale Angebote geraten durch steigende Gewerbemieten unter Druck.
Die Bundesarbeitsgemeinschaft der Freien Wohlfahrtspflege (BAGFW) berichtet über die teilweise alarmierenden Ergebnisse einer neuen Studie. Dort werden auch Vorschläge gemacht, was man ändern könnte bzw. sollte.
➞ Drei Viertel der befragten Träger befürchten, nach einer Kündigung keine bezahlbaren Räumlichkeiten mehr zu finden.
➞ Mehr als die Hälfte der Träger mit einem Standort hat seit 2020 Mieterhöhungen erlebt.
➞ Ein Drittel der Einrichtungen empfindet die Mietkosten inzwischen als große finanzielle Belastung.
➞ Sieben von zehn Einrichtungen fehlen bezahlbare Flächen für neue oder erweiterte Angebote.
Die Folgen reichen weit über betriebswirtschaftliche Fragen hinaus. Wo soziale Einrichtungen verdrängt werden, gehen Beratung, Unterstützung und Orte der Begegnung verloren. Damit gerät ein zentraler Bestandteil unserer sozialen Infrastruktur unter Druck.
Die Studie macht deutlich: Soziale Infrastruktur braucht verlässliche Rahmenbedingungen. Dazu gehören mehr Transparenz auf dem Gewerbemarkt, besserer Schutz für gemeinwohlorientierte Träger, die Sicherung sozialer Flächen in der Stadtplanung und eine bedarfsgerechte Refinanzierung der tatsächlichen Miet- und Nebenkosten.
Denn die Frage nach bezahlbaren Räumen ist keine Randfrage. Sie entscheidet mit darüber, ob soziale Angebote auch künftig dort erreichbar bleiben, wo Menschen sie benötigen.
Die ausführliche Studie im Original gibt es hier:
➔ BAGFW (2026): Soziale Infrastruktur unter Druck. Gewerbemieten in der Freien Wohlfahrtspflege. Herausforderungen, Belastungen und Handlungsbedarfe sozialer Träger, Berlin, Juni 2026
Hier einige wichtige Befunde aus der Studie:
Die Ergebnisse zeigen eine deutliche strukturelle Belastung sozialer Träger durch steigende Gewerbemieten undunsichere Refinanzierungsbedingungen. Bereits seit 2020 hat die Mehrheit der Ein-Standort-Träger (57,1 Prozent) mindestens eine Mieterhöhung erlebt, ein Viertel sogar mehrere. Gleichzeitig enthalten 60 Prozent der Mietverträge Mieterhöhungsklauseln, sodass weitere Steigerungen vertraglich angelegt sind. Dem steht eine vielfach unzureichende Refinanzierung gegenüber: Nur knapp ein Viertel der Ein- Standort-Träger erhält eine vollständige Kostenübernahme der Miete, während ein erheblicher Teil die Mietkosten nur teilweise oder gar nicht refinanziert bekommt. Mietsteigerungen wirken sich somit unmittelbar auf die Einrichtungen selbst aus.
Bei Ein-Standort-Trägern äußern 58,9 Prozent einige oder große Sorgen vor künftigen Mietsteigerungen; bei Mehr-Standort-Trägern steigt dieser Anteil auf 79,1 Prozent. Ähnlich hoch ist die Verunsicherung im Hinblick auf mögliche Kündigungen: Rund vier von fünf Einrichtungen – unabhängig von der Anzahl der Standorte – befürchten, im Fall einer Vertragsbeendigung keine bezahlbare Alternative zu finden. Dies verweist auf einen angespannten Markt, der kaum realistische Ausweichmöglichkeiten bietet.
Steigende Nebenkosten werden ebenfalls als erhebliches Risiko wahrgenommen. Besonders bei komplexeren Trägerstrukturen scheinen Energie- und Betriebskosten zunehmend zu einer systemischen Belastung zu werden.
Darüber hinaus sehen mehr als 72 Prozent der Ein-Standort-Träger die Suche nach bezahlbaren Räumen für neue Angebote als problematisch; bei Mehr-Standort-Trägern liegt dieser Wert mit 79,8 Prozent noch höher. Damit werden nicht nur bestehende Standorte als gefährdet wahrgenommen, sondern auch Entwicklungs-, Innovations- und Expansionsmöglichkeiten deutlich eingeschränkt.
Und mit Blick auf die eigentliche Arbeit besonders beunruhigend:
Ergänzend zeigen die offenen Angaben deutlich, dass sich die finanziellen Belastungen nicht auf betriebswirtschaftliche Kennzahlen beschränken, sondern unmittelbar inhaltliche Konsequenzen haben. Mehrfach wird beschrieben, dass steigende Miet- und Nebenkosten zulasten der pädagogischen Arbeit gehen: Mittel für Projekte, Materialien und Zusatzangebote werden gekürzt, Öffnungszeiten reduziert oder Gruppenangebote zusammengelegt. In einzelnen Fällen mussten geplante fachliche Weiterentwicklungen oder innovative Projekte ganz aufgegeben werden, weil die räumlichen Kosten keinen Spielraum mehr lassen. Auch Fortbildungen, Supervision oder Qualitätsentwicklungsmaßnahmen werden zurückgestellt. Damit wirkt die Mietkostenbelastung direkt auf die Qualität und Reichweite der sozialen Arbeit zurück. Die Kommentare machen deutlich, dass die Einschränkung pädagogischer Angebote nicht als strategische Entscheidung, sondern als erzwungene Reaktion auf strukturellen Kostendruckerlebt wird – mit spürbaren Folgen für Mitarbeitende, Zielgruppen und die langfristige Wirksamkeit der Angebote.
Insgesamt zeichnen die Ergebnisse das Bild eines strukturellen Spannungsfelds zwischen Marktbedingungen und Gemeinwohlauftrag. Soziale Träger agieren in einem liberalisierten Immobilienmarkt, ohne über ausreichende ökonomische Puffer oder verlässliche Refinanzierungsmechanismen zu verfügen.
Was könnte oder sollte man machen?
Die Ergebnisse der von der BAGFW herausgegebenen Studie zeigen deutlich, dass soziale Träger strukturell anderen Risiken ausgesetzt sind als gewinnorientierte Unternehmen. Eine Gleichbehandlung mit herkömmlichen Gewerbemietverhältnissen im bestehenden Mietrecht wird ihrer gemeinnützigen Funktion nicht gerecht. Darüber hinaus besteht grundsätzlich ein erhöhter Schutzbedarf bei der Anmietung von Gewerberaum.
In der Studie wird Handlungsbedarf in folgenden Bereichen festgestellt und mit konkreten Vorschlägen unterlegt:
➔ Einführung eines verbindlichen Gewerbemietspiegels. Ohne belastbare und transparente Daten zur Entwicklung von Gewerbemieten fehlt die sachliche Grundlage für jede Form der Mietpreisbegrenzung. Anders als im Wohnraummietrecht existieren bislang keine flächendeckenden, qualifizierten Vergleichssysteme. Erforderlich ist daher eine bundesgesetzliche Grundlage, die Kommunen verpflichtet und ermächtigt, qualifizierte Gewerbemietspiegel zu erstellen und regelmäßig fortzuschreiben. Diese sollen als verbindliche Referenz für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete dienen und insbesondere in angespannten Märkten zwingende Grundlage für Mietpreisbegrenzungen sein.
➔ Mietrechtliche Verbesserungen bei der Anmietung von Gewerberaum, insbesondere Prüfung von geeigneten Maßnahmen im Hinblick auf einen stärkeren Kündigungsschutz, Verlängerungsansprüche bei bestehenden Verträgen sowie die Begrenzung der Miethöhen im Gewerbemietrecht.
➔ Flankierend zu einem verbindlichen kommunalen Gewerbemietspiegel sollten Kommunen verstärkt Gewerbeflächen zur Vermietung an soziale Träger bereitstellen, die Bedarfe sozialer Infrastruktur in der Stadtplanung stärker berücksichtigen und Expansionsflächen durch Quoten sowie Vorkaufsrechte sichern.
➔ Darüber hinaus sollte der Milieuschutz auf soziale Infrastruktur erweitert werden, um Soziale Träger in besonders angespannten Gebieten ebenso wie Mieter vor Verdrängung zu schützen.
➔ Schließlich ist die gesetzliche Absicherung der Refinanzierung zentral. Sachkostenanteile in der Zuwendungs- und Entgeltfinanzierung sind regelhaft zu dynamisieren und an objektive Indikatoren wie Miet- oder Baukostenindizes zu koppeln. Zusätzlich müssen unterjährige Anpassungsmöglichkeiten bei erheblichen Miet- oder Nebenkostensteigerungen geschaffen werden. Die öffentliche Refinanzierung ist systematisch an die reale Entwicklung der Gewerbemieten zu binden, damit Kostensteigerungen nicht einseitig zu Lasten gemeinnütziger Träger gehen.